邯鄲市物業管理辦法

　　(2003年8月15日邯鄲市人民政府第5次常務會議審議通過　2003年9月26日邯鄲市人民政府令第103號公布　自2003年11月1日起施行)

　　第一章　總則

　　第二章　業主及業主大會

　　第三章　前期物業管理

　　第四章　物業管理服務

　　第五章　物業的使用和維護

　　第六章　法律責任

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為了規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據國務院《物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條　市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，對市主城區內的物業管理活動直接進行管理。

　　邯鄲縣房產行政主管部門負責本縣未納入主城區區域的物業管理活動的監督管理工作。其他各縣(市)、峰峰礦區人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第二章　業主及業主大會

　　第四條　房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權；

　　(五)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　(六)監督業主委員會的工作；

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同；

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用；

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第五條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約、業主大會議事規則；

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　(五)按時交納物業服務費用；

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第六條　物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第七條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條　住宅物業業主數量超過200人(含200)時，可按幢、單元、樓層等為單位選出代表參加業主大會。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

　　只有一個業主或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第九條　業主籌備成立首次業主大會，應當在物業所在地房產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。

　　籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地房產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

　　業主在首次業主大會會議上的投票權，根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法按照省有關規定執行。

　　第十條　業主大會履行下列職責：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

　　(三)選聘、解聘物業管理企業；

　　(四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

　　(五)決定由全體業主承擔業主大會和業主委員會開展工作的經費籌集、管理、使用方案；

　　(六)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　(七)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十一條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　第十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十三條　召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十四條　業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；

　　(四)監督業主公約的實施；

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十五條　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房產行政主管部門備案，主城區向市人民政府房產行政主管部門備案，并提供下列資料：

　　(一)成立業主委員會登記申請書；

　　(二)物業基本情況及業主情況；

　　(三)業主委員會委員名單及基本情況；

　　(四)業主大會章程；

　　(五)第一次業主大會決議。

　　業主委員會換屆或變更的，應當及時辦理變更備案手續。

　　第十六條　業主委員會向縣級以上房產行政主管部門備案后，憑房產行政主管部門核發的刻制印章介紹信，到公安部門申請刻制業主大會、業主委員會印章。

　　第十七條　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會組成人員數額不低于5人，應為單數(具體人數由業主大會決定)。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　第十八條　業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　業主公約對全體業主具有約束力。

　　第十九條　業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

　　第二十條　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章　前期物業管理

　　第二十一條　在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條　建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條　建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。

　　第二十四條　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于3個或者住宅規模不足3萬平方米的，經物業所在地的縣(市、區)人民政府房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第二十五條　業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十六條　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第二十七條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。開發建設單位在移交住宅物業時，總建筑面積在30萬平方米以下的按 0.2%的比例(最低不少于30平方米)，提供住宅區物業管理用房；總建筑面積在30萬平方米以上的按0.15%的比例(最低不少于600平方米)，提供 住宅區物業管理用房，產權歸全體業主所有，由物業管理企業使用。

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第二十八條　縣(區)人民政府房產行政主管部門參與轄區內住宅物業綜合驗收，市主城區由市人民政府房產行政主管部門參與住宅物業綜合驗收。

第四章　物業管理服務

　　第二十九條　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格，必須持有關部門核發的物業管理資質證書，方可開展物業管理業務。

　　市外物業管理企業進入本市從事物業管理經營活動的，需持物業管理企業資質證書(原件)等有關合法有效證件，到市房產行政主管部門備案。

　　第三十一條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十二條　物業管理企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業管理企業移交有關資料。

　　物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和有關資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。

　　第三十三條　物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十四條　物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第三十五條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。可合并和集中收費的，應當合并和集中收取。具體收費辦法按有關規定執行，并在物業服務合同中約定。價格主管部門和房產行政主管部門應當加強對物業服務收費的監督。

　　第三十六條　業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第三十七條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業管理企業接受委托代收以上費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十八條　住宅區內的公用照明設施由物業管理企業負責維護、管理，電費由業主或物業使用人支付。

　　第三十九條　物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十條　物業管理企業可通過勞動力市場公開招錄從業人員。優先錄用下崗人員的，可享受再就業有關優惠政策。

第五章　物業的使用和維護

　　第四十一條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第四十二條　業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第四十三條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外(含計費表)的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其它方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述部門或單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十四條　業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第四十五條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金的收取、使用、管理按有關規定執行。

　　第四十六條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第四十七條　業主選聘物業管理企業對物業管理區域實施物業管理的，原由街道辦事處、居民委員會、派出所、建設等單位管理的車棚、車位、垃圾清掃、衛生保潔、保安等管理項目，應移交給物業管理企業進行管理。

　　第四十八條　環衛部門應按有關規定向產生垃圾的業主和物業使用人收取垃圾清運費，或通過簽訂有償服務協議委托物業管理企業代為收取。

第六章　法律責任

　　第四十九條　違反本辦法的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十條　違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由房產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十一條　違反本辦法的規定，不移交有關資料的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業管理企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第五十二條　違反本辦法的規定，物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十三條　違反本辦法的規定，物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門責令限期改正，處委托合 同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維 修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十四條　違反本辦法的規定，挪用專項維修資金的，由房產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2 倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任 人員的刑事責任。

　　第五十五條　違反本辦法的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第五十六條　違反本辦法的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并 處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第五十七條　違反本辦法的規定，有下列行為之一的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第五十八條　違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可向人民法院起訴。

　　第五十九條　業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十條　違反本辦法的規定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章　附則

　　第六十一條　本辦法自2003年11月1日起施行。《邯鄲市城市住宅區物業管理辦法》同時廢止。